État des lieux de sortie : quand et quoi vérifier ?

L’état des lieux de sortie se fait au départ du locataire, lorsque le logement est libéré et que les clés sont rendues. Son objectif est simple : comparer l’état final du bien avec l’état constaté à l’entrée pour distinguer l’usage normal, les éléments à restituer et les éventuelles dégradations.

Pour limiter les litiges, il ne suffit pas de faire un tour rapide du logement. Le document doit être précis, contradictoire, signé et remis aux deux parties. Il sert aussi de base pour discuter du dépôt de garantie, des réparations éventuelles et de la fin du paiement des loyers et charges.

Table des matières

Le bon moment pour faire l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit être réalisé au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. En pratique, il est généralement organisé le jour où le locataire quitte définitivement l’appartement ou la maison, une fois ses effets personnels retirés.

Guide officiel de l’état des lieux de sortie : tout savoir — Consultez les règles et obligations légales pour réaliser votre état des lieux de sortie en toute sérénité.

Ce timing compte. Tant que le logement contient encore des cartons, des meubles appartenant au locataire ou des objets encombrants, la vérification perd en fiabilité. Un mur abîmé peut rester caché derrière une armoire, un sol rayé sous un tapis, ou une plinthe manquante derrière des affaires encore stockées.

Un logement vide, mais pas dépouillé de ses équipements

Le logement doit être vide des effets et objets appartenant au locataire. En revanche, les éléments mentionnés dans le bail doivent rester sur place : équipements, meubles appartenant au propriétaire, accessoires, électroménager prévu dans la location, ainsi que les éventuelles annexes si elles font partie du contrat.

Pour un logement meublé, l’état des lieux doit être complété par un inventaire du mobilier. Il faut alors vérifier non seulement l’état des murs, sols, plafonds et ouvertures, mais aussi la présence et l’état des meubles, appareils et objets fournis par le bailleur.

Des conditions d’éclairage suffisantes

Un état des lieux de sortie doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage. Cela peut sembler secondaire, mais c’est nécessaire pour constater correctement les traces, fissures, impacts, taches ou défauts visibles. Si possible, privilégiez un rendez-vous en journée ou veillez à ce que toutes les pièces soient correctement éclairées.

Le plus simple est d’avancer pièce par pièce, sans précipitation, depuis l’entrée jusqu’aux annexes. Cette méthode réduit les oublis dans les zones de passage, souvent marquées par les frottements, les traces de déménagement, les angles éraflés, les poignées fatiguées et les bas de murs marqués. Elle permet aussi de vérifier les clés, badges et accès au moment où la visite se termine.

Qui doit être présent et pourquoi le caractère contradictoire compte

L’état des lieux de sortie doit être contradictoire. Cela signifie que le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants, participent à la vérification et peuvent faire inscrire leurs observations dans le document. Cette présence commune protège les deux parties : le locataire peut contester une dégradation qu’il estime déjà existante, et le propriétaire peut signaler un élément détérioré ou manquant.

Locataire, propriétaire, agent immobilier ou mandataire

L’état des lieux peut être fait à l’amiable entre le locataire et le propriétaire. Il peut aussi être réalisé avec un professionnel représentant le propriétaire, par exemple un agent immobilier. Dans tous les cas, les personnes présentes doivent pouvoir vérifier le logement, compléter le document et le signer.

Si l’une des parties ne peut pas être présente, elle peut mandater un tiers au moyen d’une procuration. C’est utile lorsqu’un propriétaire vit loin du logement, lorsqu’un locataire a déjà déménagé ou lorsqu’une agence gère la location. La procuration doit identifier clairement la personne représentée, le mandataire, le logement concerné et la mission confiée.

Refus, absence ou désaccord : le recours au commissaire de justice

En cas de refus de venir, de refus de faire l’état des lieux ou de refus de signer, il est possible de solliciter un commissaire de justice. Celui-ci réalise alors un constat locatif. Les parties sont prévenues par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l’avance.

Ce recours devient utile quand le dialogue est bloqué. Il ne sert pas à prendre parti, mais à constater l’état du logement dans un cadre formalisé. Cela évite qu’une absence ou un refus de signature empêche toute preuve exploitable sur l’état réel du bien au moment du départ.

Les éléments à vérifier et à inscrire dans le document

Un bon état des lieux de sortie doit être lisible, détaillé et comparable à l’état des lieux d’entrée. L’objectif n’est pas d’écrire de longues descriptions inutiles, mais de constater précisément ce qui peut avoir une conséquence : état des surfaces, équipements, compteurs, clés, mobilier et observations éventuelles.

La comparaison avec l’état des lieux d’entrée

La comparaison entrée/sortie est au centre du document. Une trace déjà mentionnée à l’entrée ne doit pas être traitée comme une dégradation nouvelle. À l’inverse, un trou dans un mur, une vitre fêlée, un meuble cassé ou un équipement absent peut être relevé si l’état d’entrée ne le signalait pas.

Il faut toutefois distinguer l’usure normale de la dégradation locative. Une peinture légèrement ternie après une occupation normale n’a pas la même portée qu’un mur couvert d’impacts. Le vocabulaire employé doit donc rester factuel : rayure profonde sur le parquet près de la fenêtre, joint de douche noirci, poignée de porte desserrée, plutôt que des formules vagues comme “mauvais état”.

Les mentions pratiques à ne pas oublier

Un modèle conforme aux exigences de la loi Alur doit permettre d’identifier les parties, le logement, la date, les relevés de compteurs, les clés et moyens d’accès remis, ainsi que la description pièce par pièce. Pour un logement meublé, l’inventaire du mobilier complète cette vérification.

Zone à contrôler	Exemples d’éléments à noter
Murs, sols, plafonds	Taches, fissures, trous, rayures, traces d’humidité
Ouvertures	Fenêtres, volets, portes, poignées, serrures
Équipements	Chauffage, robinetterie, prises, luminaires, électroménager prévu
Accès	Clés, badge, bip, télécommande, accès cave, garage ou parking
Meublé	Mobilier présent, état des meubles, inventaire à jour

Remise des clés, loyers et dépôt de garantie

La remise des clés est une étape à part entière. Le locataire doit restituer toutes les clés et tous les moyens d’accès qui lui ont été confiés : badge, bip, télécommande, clé de boîte aux lettres, clé de cave, accès au garage ou au parking si ces éléments font partie de la location.

Cette remise libère le locataire du paiement des loyers et charges. Elle ne l’exonère pas des impayés de loyer déjà dus ni des sommes qui pourraient être réclamées pour des dégradations constatées. C’est pourquoi il vaut mieux mentionner clairement dans l’état des lieux le nombre de clés et moyens d’accès rendus.

Le dépôt de garantie dépend des constats, pas des impressions

Le dépôt de garantie peut être affecté par les dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie. Pour éviter les discussions floues, chaque réserve doit être rattachée à un élément précis du logement et, si possible, comparée à l’état d’entrée. Plus la description est concrète, plus elle permet de distinguer une dégradation réelle d’une simple impression générale.

Le locataire a intérêt à signaler les points déjà présents à l’entrée ou relevant d’une usure normale. Le propriétaire, de son côté, doit éviter les formulations excessives et privilégier les constats vérifiables. Un état des lieux bien rédigé protège donc autant contre les retenues injustifiées que contre les contestations infondées.

Modèle PDF, Word ou état des lieux en ligne : que choisir ?

Utiliser un modèle d’état des lieux de sortie évite d’oublier des mentions importantes. Le format PDF prêt à imprimer convient si le rendez-vous se fait sur papier. Un PDF remplissable peut être pratique pour préparer les informations à l’avance. Le format Word, lui, permet de modifier plus facilement le document selon le type de logement : vide, meublé, garage, parking ou cave.

L’état des lieux en ligne, réalisé sur tablette ou smartphone, répond au même besoin pratique : décrire le logement, ajouter les observations, faire signer les parties et remettre le document. La remise du document signé peut se faire en main propre ou par voie dématérialisée, à condition que locataire et propriétaire en disposent chacun.

Avant le rendez-vous : relire l’état des lieux d’entrée, préparer le bail, vérifier l’inventaire du mobilier et relever les compteurs.
Pendant la visite : avancer pièce par pièce, noter les défauts avec précision et vérifier les équipements prévus au contrat.
À la fin : inscrire les clés, badges et bips restitués, relire le document, signer et remettre un exemplaire à chaque partie.

Le bon choix dépend surtout de la situation. Pour une location simple, un modèle PDF ou Word complet suffit souvent. Pour un bien meublé, une colocation, un logement avec annexes ou une gestion à distance, un outil numérique peut faciliter la traçabilité et limiter les oublis.

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Léandre de Launay

Architecte-conseil passionné, j’accompagne avec exigence et enthousiasme tous ceux qui souhaitent intégrer l’excellence des matériaux nobles dans leurs projets de rénovation.

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